モダンアパートメントお客様インタビュー第1回 堤 正弘氏(不動産投資家)
 堤 正弘(つつみ まさひろ)氏：有限会社ライジングホーム 代表取締役 広告代理店の役員だった平成17年より不動産投資を開始し、サラリーマン時代に7棟57戸を購入する。 平成20年、リーマンショックでリストラにあい退職。現在は賃貸管理や仲介など幅広く不動産業を行い、所有物件は9棟59戸に上る。 自らの投資体験をつづったブログ『フルレバオヤジのメタメタ不動産投資日記！どーする、どーなる！?』 は多くの不動産投資家や投資家予備軍の支持を得て、毎日多くのアクセスを集める。 2年前、所有するワンルームマンションの空室が埋まらず困っていた。 試行錯誤の末にモダンアパートメントに物件プロデュースを依頼したところ、約2ヶ月で満室になったという。 堤氏が代表を務めるライジングホーム社(東京都新宿区)を訪問、空室発生から満室になるまでの経緯を堤氏に詳しく聞いた。
  今回インタビューさせて頂く物件について教えて下さい平成17年12月に初めてフルローンで購入したのが小田急相模原駅から徒歩10分の3階建ワンルームマンション (平成元年築)でした。購入当時は満室だったのですが、期間が経つとぽつぽつと空室が出てきたのです。
空室が出てきた時どんな対策をとりましたかローン支払額と家賃収入の逆転が起きないためにはどうすればよいのか。私は一生懸命考えました。 その結果、2～3戸空室が出たぐらいで影響を受けないためには「分母」を大きくすればいいのだと思い、周りから「変わってるね」と言われましたが、もっと物件を買い空室率を下げようと思ったのです。 そして札幌の一棟ものなど投資物件を買い進めた結果、空室率を下げることに成功しました。 では、堤オーナーは対策に成功したのですねしばらくすると、まとめて空きが出てきてしまい、ここでようやく「賃貸業は何もしなくてもお金が入ってくる」という自分の考えがおかしいと思い始めたのです。 具体的にお話いただけますか私がいた広告業界でも、ターゲットに合わせたマーケティング等いくつかのステップを踏み、お客様に媒体を買って頂いていました。 お金を頂くにはそれなりのステップを踏まなければいけないのに、「家賃収入は不労所得」という言葉で働かずにお金が入るというイメージに囚われすぎてしまい、私は本業でしていた事を何一つしていなかったのです。 そして、この状況に「今まで甘く見ていた。自分の努力不足だ。」と反省しました。
それからは何か活動はお変わりになられたのですか大家業に自分の専門である広告業界の手法を取り入れてみようと思いました。 私は相模原エリアの空室数や競合物件の調査(市場分析)をするために仲介業者さんを訪問し、意見を聞いてまわりました。そこで空室マップを見て私は驚きました。 なんと相模原エリアでは私と同じようなワンルーム物件が300室もあったのです。何の特徴もない駅から徒歩10分以上の物件…内見の順番が回ってこないのは当たり前でした。 以前は管理会社の怠情で営業してくれていないのだと思っていましたが、大きな勘違いでした。 この現状を知り、ある老舗の仲介業者さんに相談したところ、3.6万円で出していた物件を「思い切って2万台にしましょう。そうすればすぐ埋まりますよ。」と提案されました。「そこまで下げたら家賃収入とローン額が逆転してしまう。」と言うと「そこまでしないとインパクトがない。」と言われました。 なかばパニックに陥っていた私でしたが、当時の学び場「不動産起業塾」の同期生、不動産投資コンサルタントの東秀信さん(株式会社シェア 代表取締役)に相談したところ「大阪にモダンアパートメントという面白い会社がある」と言われました。 私も、人づてに噂を聞いたり、ブログをチェックしたりしていましたが、正直大阪の会社ですしどんなことをしているのかイメージできませんでした。 そこで、その年の8月に行われた【賃貸住宅フェア】の渡邊さんのセミナーを東さんと一緒に聞きに行きました。 それはどんなセミナーだったのですかそのセミナーではプロデュース事例の写真をいくつか見せて頂き、話を聞いていて「なるほど」と思いました。でももう少し渡邊さんと話がしたくなり東さんに「大阪まで会いに行きましょう」と話したのです。 ＞プロデュース事例について詳しくはココをクリックして下さい。  大阪まで行かれたのですか私たちは早速渡邊さんとアポイントを取り、大阪にあるモダンアパートメント本社を訪問しました。 そこで渡邊さんとじっくりお話をし、見学可能なプロデュース物件を案内して頂きました。 実際にお部屋を見てみてどうでしたか私は心の中は「賃貸でここまでやるか！」の一言でした。 まさにそこはホテルの一室のような斬新なデザインのお部屋でした。 それまで、原状回復とは"真っ白な壁紙にし、ＣＦ(クッションフロア)を新品にして綺麗にする"ことだと思っていました。 そんな部屋が相模原で300室…。見学をして、必要なのは差別化だと実感しました。 そして発注を決意されたのですかこの時はまだ考えていませんでした。 その夜、渡邊さんと食事へ行き「この人は自分のやろうとしていることに自信と志を持って仕事をしている」と感じ、応援したいと思いました。 そして、ここでやっと私は渡邊さんにプロデュースをお願いしたのです。  発注後は何が行われていましたかまず渡邊さんのチームの方に現地を見てもらいました。 現状分析をし、ターゲットを明確にした上でデザイン案と見積りが出てきます。デザインについては100％お任せです。 相模原エリアは都心部から離れており、学校や会社が相模原にあるというような地域に関連のある人しかいません。 その中でシングル男性にターゲットを絞り、実験的な意味を込めて3段階のグレードでデザインを考えて頂きました。 予算をお伺いしてもいいですか予算は家賃6ヶ月分、モダンアパートメントには予算内で最大限に効果が出るように部材を調達(コストコントロール)してもらい、改修費用は総額64万円、その他経費を合わせても賃料半年以内に全て収まりました。 3室の工事費は以下の通りです。 ※1室16㎡
工期はどのぐらいだったのですか3室合わせて約10日、原状回復でも5日はかかるので工事内容のわりに短い方だと思います。  モダンアパートメントさんのプロモーション活動はどのようなことをされるのですかポイント家具を設置し、プロのカメラマンに撮影して頂き、この写真を使って募集資料・販促資料(マイソク)・内覧会の案内を作ってくださいます。 モダンアパートメントさんの資料はカラーで印刷されており、デザインもかっこよく、資料まで"差別化"されていましたね。  
プロモーション活動について詳しくはココをクリックして下さい
内覧会とはどんなことをされるのですかまず、内覧会の案内用資料を持ってモダンアパートメントのスタッフと手分けして仲介業者をまわりました。 大家の私が動くことはごく稀のようでしたね。そして、私自身のブログにも告知したところ、近隣の業者さんに加え一般の投資家の方も内覧会には来場し60人あまりの方が相模原までわざわざ足を運んでくれました。そしてその時「投資家の皆さんも同じ空室の悩みを抱えているのだ」と思いました。 そしてその後、客付けをお願いしに資料を持って相模原大野駅近辺の仲介業者をまわりました。 大家の私が自らまわることで業者さんは「面白い」と思ってくれ、とても丁寧に対応してくれました。 販促資料はどこの業者さんも必ず口をそろえて「すごいですね」と言って頂き、「カウンターや店頭に貼ってください」とお願いすると「それはいいですね。是非やりましょう。」と言ってくれました。 この一連のプロモーション活動が功を奏し、年明け1月に募集開始し2月までには3室全ての部屋が埋まりました。 どんな方が入居されたのですか募集時にはシングル男性を想定していましたが、蓋を開けてみると3室のうち2室は女性でした。 そしてそのうちの1人は学生さんで店頭に貼って頂いた販促資料を見て｢これください｣とお店へ入って来てくれたそうです。 そして業者さんにとっても「実はちょっと遠い物件ですがかっこいい物件があるんですよ」と切り札にできる物件だったことが今回の成功を収めた理由でもあったそうです。 リノベーション後はお家賃が高くなっていますね一番高いところで7000円のアップに成功しました。 投資費用を少しでも回収したかったので渡邊さんに相談してやや高めで設定してよかったです。  デザインはいかがでしたかモダンアパートメントのデザインは一見奇抜さを狙ったように見えますが計算された「空室を埋めてくれるデザイン」であると評価しています。 今回の学生さんや別物件の一戸建てでも、ご主人が「これだ、こういう家に住みたかった」といってくださいました。 「ここに住みたい」と思える、人を惹きつけるデザインでした。   
印象に残るお部屋はありましたかルームCの部屋は隣が竹やぶであまり陽が当たらず暗い雰囲気の部屋でした。 でも渡邊さんの手にかかるとこのネックだった竹やぶが借景として活きるデザインになり一番人気の部屋になっていました。 そして苦戦の相模原エリアで、駅から徒歩12分の部屋にもかかわらず7000円もの値上げができたことは想定外でした。 
何かモダンアパートメントに要望などはありましたか注文が殺到して忙しすぎるのだと思いますが、案件をお願いするのに時間がかかってしまったところがすこし不安でした。 ※現在モダンアパートメントでは人員強増し、スピーディに対応できる体制が整っています。  では今後も空室がでたらモダンアパートメントさんに依頼する予定ですか全ての空室をモダンアパートメントさんに依頼するのではなく、追加投資するところと家賃を下げるところを分け、臨機応変に空室対策を行っていくつもりです。 だいぶ先のことでしょうが、こういったリノベーションがブームになり、同じような物件が同エリアで増え、希少価値がなくなってきたら次のステップに移ります。 今後の堤オーナーの活動を教えて下さい私はかつて管理会社にガミガミ言っていただけの「ガミガミ大家」でしたが今回の経験で管理会社に任せるのではなく自分で解決する道を選びました。 ここで結果がでたのでその翌年、江戸川区の一戸建て物件もプロデュースして頂きました。 再建築不可の古い物件でしたが、すぐに借手がつき、投資物件として再販することができました。 これをきっかけに、古い物件を買い取って、物件の特性を生かした企画で蘇らせて再販するという不動産ビジネスを展開しています。 大家としての意識を変えてくれ、新しいビジネスの発想を与えてくれたモダンアパートメントには本当に感謝しています。  モダンアパートメントへの今後の期待をお願いします。
堤氏が経営する「ライジングホーム」(新宿区)にて。 (左はモダンアパートメント代表取締役：渡邊勇三) ●堤さんのブログ「フルレバオヤジのメタメタ不動産投資日記」： http://ameblo.jp/hiji223 ▲ページトップへ戻るお問合せお申込はコチラ賃貸マンションのオーナー様によるプロデュース物件見学会も随時承っております。
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